(aktualizacja styczeń 2020)
Zasiedzenie nieruchomości a majątek wspólny małżonków
– „Po ślubie zamieszkałam z mężem i teściową w jej domu. Nie wiedziałam, że zasiedzenie nieruchomości będzie dotyczyło tego domu. Później okazało się, że nieruchomość ta nie posiada uregulowanego stanu prawnego. W jakiś czas po śmierci teściowej mąż wszczął postępowanie w sprawie stwierdzenia nabycia własności przez zasiedzenie. Sąd doliczając okres posiadania teściowej i mojego męża stwierdził, że mąż nabył prawo własności do przedmiotowej nieruchomości. Postanowienie Sądu jako uprawnionego wymieniało tylko mojego męża. Nie przeszkadzało mi to do czasu, aż mąż postanowił się ze mną rozwieść. We wniosku o podział majątku wspólnego mąż nie uwzględnił mieszkania. Czy nie mam żadnych praw do tej nieruchomości? Mieszkałam w niej tyle lat. Wraz z mężem sporo zainwestowaliśmy w ten dom, dokonując gruntownych i kosztownych remontów. A teraz, nic mi się nie należy?”- pytała załamana pani Ela.
Nabycie prawa własności przez zasiedzenie
Zgodnie z art. 172 Kodeksu Cywilnego (dalej jako:”kc”) posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
Z kolei, art. 336 kc wprowadza definicję posiadacza samoistnego, zgodnie z którą posiadaczem samoistnym jest ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel.
Z powyższego wynika, iż aby można było zastosować instytucję zasiedzenia nieruchomości i mogło dojść do uzyskania prawa własności muszą być spełnione dwie przesłanki:
- upływ czasu w zależności od dobrej bądź złej wiary
- posiadanie samoistne nieruchomości
Zaznaczyć należy, że dobra wiara sama w sobie nie jest przesłanką nabycia rzeczy nieruchomej na skutek zasiedzenia. Ma ona o tyle znaczenie, że jej brak wydłuża okres zasiadywania.
Kodeks cywilny przewiduje także możliwość doliczenia czasu posiadania nieruchomości przez poprzednika do czasu posiadania następcy. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz objął nieruchomość w posiadanie w złej wierze, czas jego posiadania może być uwzględniony tylko, gdy łączny czas obecnego posiadacza i jego poprzednika wynosi miniumum 30 lat. Reguła ta ma również zastosowanie do spadkobiercy.
Zasiedzenie nieruchomości- moment, a majątek wspólny małżonków
Wspólność ustawowa- majątek wspólny małżonków powstaje z chwilą zawarcia małżeństwa, co explicite wynika z Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (dalej jako:”kro”). Do majątku wspólnego małżonków należą przedmioty majątkowe, które zostały nabyte w czasie trwania wspólności ustawowej przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (art. 31 § 1 kro). Więcej o tym, co obejmuje majątek wspólny opisuję tutaj.
Z punktu widzenia przepisów dotyczących majątku wspólnego małżonków irrelewantne pozostaje źródło nabycia prawa majątkowego. Podkreślić należy, zasiedzenie również jest kategorią nabycia prawa, które jeśli będzie miało miejsce w czasie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej wejdzie w skład majątku wspólnego.
Nie ma przy tym znaczenia, czy do zasiedzenia doszło dzień po zwarciu związku małżeńskiego, czy kilkanaście lat od daty ślubu. Na uznanie, że nieruchomość nabyta przez zasiedzenie stanowi składnik majątku wspólnego małżonków nie wpływa również fakt, iż jeden z małżonków zasiedział nieruchomość doliczając okres posiadania nieruchomości przez swoich rodziców.
Co zrobić, gdy na podstawie postanowienia Sądu o stwierdzenie nabycia prawa własności w drodze dziedziczenia został wpisany tylko jeden współmałżonek?
Sprawy o podział majątku wspólnego małżonków należą do spraw skomplikowanych i bywa że długotrwałych, cechujących się ogromnym nakładem pracy. W przypadku pani Eli należało poczynić kroki prawne zmierzające do uzgodnienia wpisu w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. W jej przypadku zasiedzenie nieruchomości, które miało miejsce w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej, miało istotne znaczenie. Dom, wszedł bowiem do majątku wspólnego małżonków- jej mąż nabył go przez zasiedzenie. Dla pani Eli oznaczało to przede wszystkim, iż w sprawie o podział majątku wspólnego małżonków nieruchomość ta również podlegała podziałowi.
