Umowa deweloperska a koronawirus

Z artykułu Umowa deweloperska a koronawirus dowiesz się: 

1. Kiedy nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej?
2. W jaki sposób nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej?
3. Kiedy deweloper może odstąpić od umowy deweloperskiej?
4. Jaki wpływ ma epidemia koronawirusa COVID-19 na możliwość rozwiązania umowy deweloperskie? Co może zrobić nabywca, jeśli w wyniku epidemii stracił źródło dochodów?
5. Co należy zrobić, żeby odstąpić od umowy deweloperskiej?

Kiedy nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej  

Przepisy dotyczące zasad i trybu zawierania umowy deweloperskiej, a także wymogi treści umowy deweloperskiej zostały określone w ustawie z dnia 16 września 2011 r. o  ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Sytuacje, w których nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej zostały w sposób enumeratywny określone w ustawie. Nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej, gdy: 

1. umowa deweloperska nie zawiera ustawowo wymaganych postanowień, np. nie określa terminu przeniesienia własności nieruchomości; 
2. informacje wskazane w umowie deweloperskiej nie pokrywają się z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, za wyjątkiem zmian
3. deweloper nie doręczył, na żądanie nabywcy przed zawarciem umowy, prospektu informacyjnego wraz z załącznikami;
4. informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej;
5. prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy; 
6. deweloper nie przeniósł na nabywcę prawa własności w terminie określonym w umowie deweloperskiej

Co nabywca powinien zrobić by odstąpić od umowy deweloperskiej?

Umowa deweloperska a koronawirus. Nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej z przyczyn wskazanych w punktach od 1 do 5 w terminie 30 dni od dnia podpisania umowy deweloperskiej. Odstąpienie takie nie może być obwarowane karą umowną. Odstąpienie z w/w powodów przez nabywcę rodzi taki skutek, jakby umowa deweloperska nie została zawarta. To znaczy też, że deweloper jest zobowiązany do zwrotu pełnej wysokości zadatku lub zaliczki. Oświadczenie woli będzie skuteczne, gdy wraz z nim zostanie złożone wyrażenie zgody na wykreślenie  roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości.  Oświadczenie to powinno być sporządzone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi, w sytuacji, gdy został złożony wniosek o wpis takiego roszczenia do księgi wieczystej.

Z kolei, odstąpienie od umowy deweloperskiej przez nabywcę z przyczyny określonej w punkcie szóstym, wymaga uprzedniego wyznaczenia deweloperowi 120-dniowego terminu do przeniesienia prawa własności. Dopiero bezskuteczny upływ tego terminu umożliwia skuteczne odstąpienie od umowy. W tym przypadku, nabywca może także ubiegać się o zapłatę kary umownej za okres opóźnienia.

Analiza umów deweloperskich prowadzi do wniosku, iż przyczyny mogące skutkować odstąpieniem od umowy nie zdarzają w praktyce często. Powody odstąpienia są określone ustawą, dlatego deweloperzy przestrzegają określonych zasad. Niemniej, gdyby wystąpiła którakolwiek z w/w przesłanek, nabywca będzie uprawniony do odstąpienia od umowy deweloperskiej. 

Kiedy deweloper może odstąpić od umowy deweloperskiej? 

Ustawa przyznaje deweloperowi możliwość odstąpienia od umowy deweloperskiej w sytuacji, gdy:

1) nabywca nie zapłacił określonej sumy lub nie uiścił jej w terminie, pomimo, iż został pisemnie do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania, chyba że niespełnienie przez nabywcę świadczenia pieniężnego jest spowodowane działaniem siły wyższej; 

2) nabywca nie stawił się do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo własności, mimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni, chyba że niestawienie się nabywcy jest spowodowane działaniem siły wyższej.

Ustawodawca przyznał deweloperowi w powyżej opisanych sytuacjach możliwość do odstąpienia od umowy deweloperskiej. Jeżeli deweloper zdecyduje się skorzystać z tego prawa nabywca musi wyrazić zgodę na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości na jego rzecz.

Jest to jednak prawo dewelopera, z którego nie musi skorzystać. Deweloper może także wnieść sprawę na drogę sądową i żądać od nabywcy zapłaty na swoją rzecz umówionej ceny za nieruchomość. Odstąpienie przez dewelopera od umowy deweloperskiej z przyczyn wskazanych w ustawie nie może być obciążone karą pieniężną. Odstąpienie to traktowane jest tak, jakby do zawarcia umowy deweloperskiej nigdy nie doszło. 

Umowne odstąpienie od umowy deweloperskiej – Umowa deweloperska a koronawirus

Umowy deweloperskie mogą przewidywać, poza ustawowym, umowne prawo do odstąpienia. Są to rozwiązania fakultatywne i nie muszą znaleźć się każdej umowie i mogą się różnić. Najczęściej w umowach deweloperskich analizowanych przez mnie na rynku warszawskim, występuje prawo do odstąpienia od umowy w sytuacji, gdyby w czasie odbioru okazało się, że powierzchnia mieszkania jest inna, niż wskazana w umowie. Różnica w metrażu pozwalająca na odstąpienie wynosi z reguły więcej niż 2%. Kolejną umowną możliwością odstąpienia od umowy deweloperskiej stanowi sytuacja zmiany wysokości podatku VAT.

Jeżeli jednak chciałbyś Drogi Czytelniku, skorzystać z umownego prawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej to musisz pamiętać, że możliwość taka może być obwarowana karą umowną. Warto dokładnie przejrzeć zapisy umowy deweloperskiej w celu weryfikacji możliwości odstąpienia. Podane wyżej przykłady zakładają jednak konieczność poczekania, aż mieszkanie będzie gotowe do odbioru. Z kolei, odbiór mieszkania często możliwy jest dopiero po wpłaceniu całości ceny mieszkania. A zatem,  jest to rozwiązanie dość ryzykowne. Nie ma bowiem pewności, czy mieszkanie będzie miało inny metraż, niż wskazane w umowie. Podobnie, póki co nie ma podstaw oczekiwać, by ustawodawca zmienił wysokość podatku VAT. Jak do tej pory w dyskutowanych kolejnych specjalnych ustawach uchwalanych przez sejm w związku z stanem epidemii, podobne rozwiązania nie są uwzględniane. 

Jaki wpływ ma epidemia koronawirusa COVID-19 na możliwość rozwiązania umowy deweloperskiej? Co może zrobić nabywca, jeśli w wyniku epidemii stracił źródło dochodów?

Czy nabywca może powołać się na konsekwencje epidemi koronawirusa by rozwiązać umowę deweloperską? O ile bezpośrednio stan epidemii nie może być przyczyną do rozwiązania umowy, to sytuacja, gdy nabywca źródło dochodów z powodu stanu epidemii już taką podstawę daje. W takiej sytuacji, należy wnieść sprawę do Sądu. Nabywca powinien wykazać, że z powodu stanu epidemii, np. stracił źródło dochodów i w nowej rzeczywistości ekonomicznej, sprostać warunkom umowy. Ważne jest by Sąd stwierdził, że jest to nadzwyczajna zmiana stosunków, której strony nie mogły przewidzieć. Sąd w wyniku postępowania może oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub orzec o rozwiązaniu umowy. W przypadku, gdyby Sąd zdecydował się na rozwiązanie umowy deweloperskiej może orzec o rozliczeniach między stronami. Więcej o możliwości rozwiązania umowy na skutek nadzwyczajnej zmiany stosunków znajdziesz tutaj.

Należy pamiętać, że jest to sytuacja nowa także dla Sądów i nowa linia orzecznictwa będzie wykuwać się na salach sądowych.

Można rozważyć także alternatywne możliwości. Wystąpienie do Sądu można poprzedzić negocjacjami z deweloperem i rozwiązać umowę za obopólnym porozumieniem. Deweloper może żądać zachowania części zadatku lub zaliczki. Innym rozwiązaniem jest możliwość dokonania cesji umowy deweloperskiej. Cesja polega na tym, że w miejsce nabywcy wchodzi inny podmiot. Deweloper powinien wyrazić zgodę na dokonanie cesji. Zawarcie takiej umowy uwalnia pierwotnego nabywcę od odpowiedzialności umownej. Standardem jest dokonanie cesji za kwotę niższą, niż cena, którą już wpłaciliśmy deweloperowi. W niektórych przypadkach może to być dla nas korzystne uwzględniając panujące okoliczności. 

Drogi Czytelniku, pamiętaj każdy przypadek, każda umowa i każdy stan faktyczny jest inny. Artykuł umowa deweloperska a koronawirus omawia możliwości prawne, które mogą w szczegółach umów deweloperskich być adekwatne w różnym stopniu.  Warto starać się o pozyskanie profesjonalnej opinii prawnej i podejmować świadome decyzje.

Co należy zrobić, żeby odstąpić od umowy deweloperskiej?

Odstąpienie od umowy deweloperskiej- krok po kroku:

1.  Analiza i wybór podstaw odstąpienia od umowy deweloperskiej spośród opcji:
   1. Przyczyny umowne
   2. Przyczyny ustawowe
   3. Powołanie się na klauzule rebus sic stantibus
2. Złożenie pisemnego oświadczenie woli do dewelopera wraz ze zgodą na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości

W przypadku braku zgody dewelopera na akceptacje odstąpienia zalecane dalsze kroki: 

1. Negocjacje bądź mediacje z deweloperem.
2. Wejście na drogę sądową.

Masz jednak prawo dochodzić swoich praw przed sądem i dążyć do rozwiązania umowy. Nie pozwól, żeby kredyt hipoteczny i zakup mieszkania doprowadził Cię do upadłości finansowej. 

Skontaktuj się z nami, otrzymasz pomoc eksperta.
Zadzwoń pod numer 519 386 956 i uzyskaj pomoc adwokata.

Related Posts

• Klauzula rebus sic stantibus - jak może pomóc przedsiębiorcom
• Kontakty z dzieckiem a koronawirus
• Rozwód- warto skorzystać z pomocy
• Umowa deweloperska a koronawirus